Questions fréquentes

Une unité foncière est « un îlot de propriété d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision » (Conseil d’État du 27/06/2005)

Mobiliser l’échelle de l’unité foncière est particulièrement intéressant pour le repérage de gisements fonciers. Il s’agit en effet de l’unité de valorisation d’un bien immobilier par un propriétaire, également celle de l’unité élémentaire d’instruction d’un permis de construire et la bonne échelle pour la prospection foncière.

En considérant le tènement foncier et non les parcelles, l’unité foncière permet également de mieux repérer les emprises des copropriétés, des zones d’activités économiques.

UrbanSIMUL permet un partage des informations à l’échelle nationale (France et Outre-mer). Le repérage des gisements fonciers est possible pour les communes qui ont téléversé leur document d’urbanisme sur le GPU.

Couverture du GPU : Au 1er mai 2021, on dénombrait,

• 7 749 PLU téléversés sur environ 12 891 PLU que compte le territoire français, soit 60,1 % des PLU opposables au 31 décembre 2020 ;
• 249 PLUi versés sur 298 opposables au 31 décembre 2020, soit 83 % des PLUi opposables ;
• 2 814 Cartes Communales sur 5 679 opposables, soit 49,5 % des Cartes Communales.

Pour évaluer les disponibilités foncières, UrbanSIMUL définit la constructibilité des unités foncières non bâties à partir des :

• zonages d’urbanisme (POS/PLU) ou secteurs d’urbanisation possibles pour les cartes communales et le RNU ;
• périmètres de contraintes et enjeux limitant ou interdisant la construction. Ces informations de nature différente (risque, paysage/patrimoine, biodiversité, équipements, servitudes…) peuvent limiter la constructibilité des terrains soit en rendant tout ou partie de l’unité foncière inconstructible (contraintes de niveau 1) soit en conditionnant ou limitant l’opportunité ou la faisabilité de la construction (contraintes de niveau 2 : forte contrainte, de niveau 3 : contrainte moyenne, de niveau 4 : faible contrainte).

N.B. les éléments prescriptifs, servitudes sont intégrés dans la couche contraintes / enjeux. Il s'agit notamment les éléments dits de prescriptions ou d’information des PLU format CNIG/COVADIS.

Exemples de contraintes et enjeux

Niveau 1 : Espace Boisé Classé au titre de l'article L130-1 du Code de l'Urbanisme  ; Emprises d'une école, d'un gymnase... ; Cimetière ; Parkings ; Campings...

Niveau 2 : Zone de présomption archéologique ; Risque d'inondation par ruissellement ; Espace Paysager à Protéger - Zone humide...

Niveau 3 : Zone naturelle d'intérêt écologique, faunistique et floristique (ZNIEFF 2) ; Espace Paysager à Protéger ; Valeur architecturale et culturelle ...

Niveau 4 : Sites d'importance communautaire ; Zones d'importance pour la conservation des oiseaux (ZICO)...

Les gisements fonciers mobilisables sur terrain nu correspondent à des unités foncières ou des parties d’unités foncières non bâties situées dans un zonage constructible du document d’urbanisme local et en dehors des contraintes strictes à l’urbanisation (contraintes de niveau 1).

Les unités foncières mobilisables sur terrain nu de moins de 10 m² sont exclues.

Une unité foncière est considérée comme bâtie dès lors qu’elle contient entièrement ou pour partie au moins un bâti dur (source BD TOPO®) et que la surface au sol de cet élément bâti représente plus de 1 % de la surface de l’unité foncière.

On peut distinguer selon les zonages du document d’urbanisme, deux types d’unités foncières (UF) :

• « UF mobilisable sur terrain nu », à vocation résidentielle ;

• « UF mobilisable activités sur terrain nu ».

En outre, les unités foncières ou parties d’unités foncières ayant un usage de voirie de desserte sont identifiées (cf couche « Voiries » dans « Enjeux ») et exclues des gisements fonciers mobilisables sur terrain nu.

Les unités foncières avec vacance résidentielle sont par défaut :

• des UF comportant au moins 1 logement vacant depuis plus de 2 ans (3 ans et plus),

• et dont les surfaces totales de plancher de logement(s) vacant(s) représentent au moins 70 % de la surface totale de plancher (SdP) de l’ensemble des logements présents dans l’UF.

Ce paramétrage est modifiable par l’utilisateur en utilisant les filtres.

Vous souhaitez signaler un dysfonctionnement, une information erronée, obtenir de l'aide, proposer une amélioration à UrbanSIMUL,

contactez-nous à : assistance.urbansimul@cerema.fr